Die Fälle häufen sich, in denen Eigenheime wegen konkreter Gesundheitsgefährdung oder aus anderen unausweichlichen Ereignissen zu sanieren sind. Jeder Eigenheimbesitzer kann von heute auf morgen mit der Situation konfrontiert werden, seine selbst genutzte Immobilie umfangreich sanieren zu müssen.
In dieser Situation stellt sich die Frage, ob die notwendigen Aufwendungen für die Sanierung als außergewöhnliche Belastung steuerliche Berücksichtigung finden können und der Fiskus sich folglich an dem Sanierungsaufwand beteiligt.
Für einen etwaigen Abzug der Aufwendungen stellte der Bundesfinanzhof (BFH) mit mehreren Entscheidungen vom 29. März 2012, die vor Kurzem veröffentlicht wurden, nachfolgende Voraussetzungen auf:
1. Begünstigung nur für den Mehraufwand des existenznotwendigen Bedarfs. Ein übliches Eigenheim stellt existenznotwendigen Bedarf dar, wenn dieses bei einem Vier-Personen-Haushalt eine Wohnfläche von 130 qm aufweist. Bei weniger Personen ist eine Kürzung um 20 qm pro Person vorzunehmen.
2. Den Steuerpflichtigen darf kein Verschulden an der notwendigen Sanierung treffen. Hierbei stellt sich die noch nicht geklärte Frage, ob eventuell ein Verschulden vorliegt, wenn keine allgemeine, zugängliche und übliche Versicherung (wie z. B. eine Hausratversicherung) seitens des Steuerpflichtigen abgeschlossen wurde.
3. Im Zeitpunkt des Erwerbs des später zu sanierenden Objektes darf der Sanierungsgrund noch nicht bekannt gewesen sein.
4. Etwaige realisierbare zivilrechtliche Ersatz- oder Abwehransprüche gegenüber Dritten müssen vorrangig durchgesetzt werden, da der Steuerpflichtige sich damit den steuermindernden Aufwendungen entziehen kann.
5. Es darf sich nicht um die Beseitigung von Baumängeln handeln. Baumängel liegen erfahrungsgemäß regelmäßig bei neu errichteten Objekten vor, sodass ein etwaiger Baumangel als ein keineswegs unübliches Ereignis angesehen wird. Es muss sich vielmehr um unzumutbare Beeinträchtigungen der Nutzbarkeit durch ein ungewöhnliches Ereignis handeln.
In der Praxis werden oftmals Häuser erworben, die zwischenzeitlich verbotene Bausubstanzen wie zum Beispiel Asbest oder Holzschutzmittel enthalten. Da zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Objektes kein Baumangel vorlag und beim Erwerb des Eigenheimes durch den Zweitkäufer kein Baumangel entsteht, sind die etwaigen Sanierungskosten abzugsfähig; sofern der Erwerber beim Erwerb des Objektes keine Kenntnis vom Sanierungsbedarf hatte.
Für den Teil der Aufwendungen, der durch den Ansatz der zumutbaren Belastung nicht als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt wird, kann der Steuerpflichtige unter Umständen die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch nehmen.
WP StB Dipl.-Ök. Volker Hammes
Partner bei Rickenbach & Partner, Steuerberatungsgesellschaft
